Wenn die eigenen Überlegungen zur Altersvorsorge mit Hilfe von Immobilien gehen, dann gehören natürlich auch Objekte mit dazu, bei denen Einnahmen von Mieten die eigenen Finanzen absichern sollen. Auch diese werden als recht sichere Altersvorsorge angeboten und sind von den grundlegenden Überlegungen her mit denen des Eigenheims vergleichbar. Was sich lediglich ändert ist der Schwerpunkt, der hier natürlich bei der Liquidität und der Rendite liegt, da hier die Kosten mit den zu erwartenden Einnahmen verglichen werden.
Doch woraus setzt sich die Rendite bei Mietobjekten eigentlich zusammen?
Die Rendite bei Mietobjekten setzt sich aus mehreren Aspekten zusammen, denn zum einen geht es natürlich um die Rendite, die von den Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten übrig bleibt, zum anderen kommen noch Vorteile bei der Steuer und die Wertsteigerung dazu, falls es eine gibt. Bei guten Mietobjekten und einem ebenfalls günstigen Kaufpreis können Renditen bei bis zu sechs Prozent liegen, wobei der größte Teil jedoch darunter bleibt. Die Netto-Mietrendite errechnet sich folgender Maßen:
Zunächst müssen Sie von der Jahreskaltmiete alle Kosten abziehen, die Sie nicht auf die Miete der Bewohner umlegen. Wenn dieser Betrag im Vergleich zum Kaufpreis des Objektes, den Kosten für Notar und Makler, den Nebenkosten und den Kosten des Darlehens sinnvoll erscheint, haben Sie das passende Objekt gefunden. Doch sollten Sie bedenken, dass hierbei für eine langfristige Planung der Standort immens wichtig ist. Auch bei der Wahl der Mieter müssen Sie ganz genau hinschauen, denn nicht zahlende Mieter oder eine leere Wohnung sind natürlich denkbar ungünstig. Investieren Sie hierbei am besten ein wenig mehr Zeit als Ihnen recht ist, was auch für Reparaturen und die Verwaltung gilt. Natürlich haben Sie auch die Möglichkeit, statt der Zeit lieber Geld zu investieren und somit diese Punkte nicht selbst zu machen.
Ansonsten gleicht die Anschaffung eines Mietobjektes im Großen und Ganzen der Anschaffung eines Eigenheimes, denn Sie haben die gleichen steuerlichen Vorteile, bei denen Sie die Kosten für den Erwerb oder für den Bau abschreiben können. Sie können zusätzlich auch die Verwaltungskosten, Reparaturkosten und andere Kosten bei der Steuer geltend machen. Es besteht sogar die Möglichkeit, dass Sie bei anderen Einkommensarten eine mögliche negative Bilanz anrechnen. Sollte es zum Verkauf des Objektes kommen, so müssen Sie die Gewinne nur innerhalb der ersten 10 Jahre des Besitzes versteuern, danach nicht mehr.
Doch kann auch bei Mietobjekten der Teufel mal wieder im Detail lauern. So passiert es immer wieder, dass der Anteil an fremdem Kapital zu hoch ist und die Zinsen kaum zu zahlen sind, weil es entweder Mietausfällen kommt, oder aber weil die Mieten nicht so hoch sind, wie es zunächst geplant war. Es kann natürlich auch passieren, dass Standort des Mietobjektes sich nicht so positiv entwickelt, wie die Prognosen es zeigten und somit die Grundstückspreise und der Mietspiegel drastisch fallen. Es reicht nicht immer, sich nur die nächste Umgebung anzuschauen. Schauen Sie im gleichen Atemzug auch nach guten Aussichten für die Region. Und bedenken Sie: Es ist nicht alles Gold was glänzt. Oftmals werden die Prognosen für Mieterträge mit sehr leuchtenden Farben gemalt und die Kaufpreise sind deutlich überteuert. Da kann es schnell passieren, dass die erwartete Rendite nicht eintritt. Und zu guter letzt lauert noch Gefahr bei übereilten Verkäufen, denn wenn Sie in einem solchen Moment nicht langfristig genug planen, dann kann es schnell zu Verlusten kommen, da das Angebot an Immobilien die Nachfrage deutliche übersteigt und so nicht der gewünschte Verkaufspreis erzielt werden kann.